Wie funktioniert ein Mietkauf mit Optionsentgelt?
Beim Mietkauf schließt man meist zwei Verträge: einen Mietvertrag über die Wohnung und einen Optionsvertrag. Die Option ist das Recht, die Wohnung später zu einem schon heute festgelegten Preis zu kaufen. Für dieses Recht verlangen manche Bauträger ein Optionsentgelt. Im Fall, über den der Oberste Gerichtshof entschieden hat, sahen die Verträge so aus:
- Mietvertrag über 10 Jahre und 6 Monate für eine Wohnung, die noch gebaut wurde
- Kaufoption nach 10 Jahren, innerhalb von 3 Monaten auszuüben, zum Fixpreis von 164.300 Euro
- Optionsentgelt von 24.657,32 Euro inklusive Umsatzsteuer, zahlbar gleich nach der Unterschrift
- Wird die Wohnung gekauft, wird das Optionsentgelt auf den Kaufpreis angerechnet, ohne Zinsen
- Wird nicht gekauft oder endet der Mietvertrag vor 10 Jahren, verfällt das Optionsentgelt. Ausdrücklich stand im Vertrag, dass es nicht abgesichert werden soll.
Was ist ein Optionsentgelt?
Ein Optionsentgelt ist der Preis für das Recht, eine Wohnung später kaufen zu können. Es wird am Anfang gezahlt. Je nach Vertrag wird es beim Kauf angerechnet oder verfällt, wenn man nicht kauft.
Wann gilt das Bauträgervertragsgesetz beim Mietkauf?
Das Bauträgervertragsgesetz schützt Menschen, die für eine Wohnung zahlen, bevor sie fertig ist. Es soll verhindern, dass das Geld verloren ist, wenn zum Beispiel der Bauträger pleitegeht. Im Fall des Obersten Gerichtshofs kamen diese Punkte zusammen:
- Die Wohnung war bei Vertragsabschluss noch im Bau.
- Vor der Fertigstellung musste mehr als 150 Euro je Quadratmeter Nutzfläche gezahlt werden.
- Der Optionsvertrag war entgeltlich und zielte auf den Erwerb des Eigentums an der Wohnung.
- Die Mieter waren Verbraucher.
Gilt das auch für Genossenschaftswohnungen mit Kaufoption?
Die Entscheidung betraf eine Bauträgerin und einen eigenen Optionsvertrag mit Optionsentgelt. Andere Modelle, etwa Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen mit Kaufoption, waren nicht Gegenstand des Verfahrens. Der Oberste Gerichtshof betont, dass es immer auf die konkrete Gestaltung des Vertrags ankommt.
Was hat der Oberste Gerichtshof zum Optionsentgelt entschieden?
Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz hatte die Klage der Mieter zunächst abgewiesen. Das Oberlandesgericht Graz gab ihnen recht, und der Oberste Gerichtshof bestätigte das am 9. Juli 2024 (10 Ob 29/24y). Seine wichtigsten Aussagen:
- Ein Optionsvertrag gegen Entgelt, der auf den Erwerb einer Wohnung gerichtet ist, ist ein Bauträgervertrag. Dass der Kaufvertrag erst mit der Ausübung der Option gilt, ändert daran nichts.
- Das Optionsentgelt ist eine Vorauszahlung. Der Bauträger hätte es nach dem Gesetz absichern müssen.
- Weil es nicht abgesichert war, wurde es nicht fällig. Es wurde also entgegen dem Gesetz gezahlt und kann zurückgefordert werden.
Gilt die Klausel, dass das Optionsentgelt verfällt?
Die Bauträgerin berief sich darauf, dass das Optionsentgelt laut Vertrag verfällt und die Mieter auf eine Rückzahlung verzichtet hatten. Der Oberste Gerichtshof ließ das nicht gelten: Gegenüber Verbrauchern kann die Pflicht zur Absicherung nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
Endet die Pflicht zur Absicherung mit der Übergabe der Wohnung?
Nicht von selbst. Nach dem Obersten Gerichtshof endet sie erst, wenn die Wohnung fertig ist, übergeben wurde und der Erwerb des Eigentums gesichert ist. Im entschiedenen Fall war das Eigentum nicht gesichert, deshalb bestand die Pflicht weiter.
Was kann man laut Urteil zurückverlangen?
Nach dem Bauträgervertragsgesetz kann der Erwerber alles zurückfordern, was er entgegen dem Gesetz gezahlt hat. Der Bauträger muss dafür Zinsen ab dem Tag der Zahlung zahlen, und zwar acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Im entschiedenen Fall wurden den Mietern 24.657,32 Euro samt Zinsen zugesprochen.
Kann der Bauträger ein Entgelt für das Wohnen gegenrechnen?
Die Bauträgerin wollte ein Benützungsentgelt für die Zeit gegenrechnen, in der die Mieter die Wohnung hatten. Das hat der Oberste Gerichtshof in diesem Fall abgelehnt.
Muss der Vertrag dafür beendet werden?
Nach dem Obersten Gerichtshof hängt die Rückforderung nicht davon ab, ob der Vertrag weiter besteht. Der Erwerber kann am Vertrag festhalten und nur die Zahlungen zurückfordern. Was das für den eigenen Mietvertrag bedeutet, kann nur im Einzelfall geprüft werden.
Aktueller Stand: Was bedeutet das Urteil für andere Mietkäufer?
Bis zu diesem Urteil hatte der Oberste Gerichtshof die Frage, ob das Bauträgervertragsgesetz für Optionsverträge gilt, noch nicht beantwortet. Seine Aussage ist im RIS als Rechtssatz veröffentlicht (RS0134871). Ob ein anderer Mietkauf-Vertrag gleich zu beurteilen ist, hängt von der genauen Gestaltung ab, etwa davon, ob die Wohnung noch im Bau war und wie viel vorher gezahlt wurde. Das kann nur im Einzelfall geprüft werden.
Die wichtigsten Daten
Mieter zahlen das Optionsentgelt
24.657,32 Euro für eine Wohnung, die noch gebaut wird. Eine Absicherung nach dem Bauträgervertragsgesetz gibt es nicht.[1]
Unterschrift unter Mietvertrag und Optionsvertrag
Mietvertrag über 10 Jahre und 6 Monate, Kaufoption nach 10 Jahren zum Fixpreis von 164.300 Euro.[1]
Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz weist die Klage ab
Das Erstgericht hält das Bauträgervertragsgesetz für nicht anwendbar.[1]
Oberlandesgericht Graz gibt den Mietern recht
Der Optionsvertrag sei ein Bauträgervertrag, das Optionsentgelt samt Zinsen zurückzuzahlen.[1]
Oberster Gerichtshof bestätigt: Optionsentgelt zurückzuzahlen (10 Ob 29/24y)
Ein entgeltlicher Optionsvertrag über den Erwerb einer Wohnung ist ein Bauträgervertrag. Das ungesicherte Optionsentgelt kann zurückgefordert werden.[1][2]
