Worum geht es bei Prokop und Belmar?
Die Prokop Immobilienverwaltung GmbH ist eine Hausverwaltung in Wien. Sie verwendet für die Mietverträge ihrer Kunden vorformulierte Vertragsformulare und empfiehlt sie ihnen. Die Belmar Privatstiftung vermietet Wohnungen mit diesen Formularen. Die Miete war darin so wertgesichert:
- Der Hauptmietzins richtet sich nach dem Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau.
- Die Miete ändert sich jedes Jahr am 1. Jänner.
- Die erste Anpassung erfolgte am 1. Jänner 2022.
Um wie viel wurde die Miete erhöht?
Nach den veröffentlichten Angaben stiegen die Mieten Anfang 2022 um bis zu 14 Prozent oder bis zu 209 Euro im Monat.
Was ist der Baukostenindex?
Ein Baukostenindex zeigt, wie sich die Kosten von Baufirmen für Material und Arbeit bei Bauleistungen entwickeln. Er sagt also nichts über die allgemeine Teuerung aus, die zum Beispiel der Verbraucherpreisindex misst.
Welche Mieter sind betroffen?
Es geht um Wohnungsmietverträge mit Verbrauchern, die auf dem Formular der Prokop Immobilienverwaltung beruhen und die Wertsicherung nach dem Baukostenindex enthalten. Für diese Verträge gilt das Mietrechtsgesetz nur teilweise. Wie viele Wohnungen das sind, ist öffentlich nicht bekannt.
Wie erkenne ich die Klausel in meinem Mietvertrag?
Achten Sie bei der Wertsicherung des Hauptmietzinses auf das Wort Baukostenindex, im Urteil „Gesamtbaukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau (Basisjahr 2010)“. Ob der eigene Vertrag dieselbe Klausel enthält, kann nur im Einzelfall geprüft werden.
Was hat der Oberste Gerichtshof zum Baukostenindex entschieden?
Auf eine Unterlassungsklage hin hatten das Handelsgericht Wien im Jänner 2023 und das Oberlandesgericht Wien im Jänner 2024 entschieden. Am 10. September 2024 bestätigte der Oberste Gerichtshof das Ergebnis (10 Ob 23/24s). Die Hausverwaltung und die Vermieterin dürfen insgesamt 37 Klauseln ihrer Formulare nicht mehr verwenden, 27 davon hatten sie im Verfahren selbst anerkannt. Darunter ist die Wertsicherung nach dem Baukostenindex.
Warum darf die Miete nicht nach dem Baukostenindex steigen?
Nach dem Konsumentenschutzgesetz muss es für eine Preisänderung einen sachlichen Grund geben. Das sah der Oberste Gerichtshof hier nicht:
- Ein Vermieter hat nicht nur Kosten für die Erhaltung des Hauses, sondern auch für Finanzierung, Personal und Büro. Der Baukostenindex bildet davon nur einen Bruchteil ab.
- Größere Sanierungen fallen meist erst lange nach dem Bau oder einer Generalsanierung an.
- Die Baukosten sind schon in der ursprünglich vereinbarten Miete eingerechnet.
- Die Bindung an nur einen Kostenfaktor verzerrt das ursprüngliche Verhältnis von Leistung und Gegenleistung.
Ist die ganze Klausel unwirksam?
Ja. Der Oberste Gerichtshof hat die Wertsicherungsklausel zur Gänze für unwirksam erklärt, weil sich der Baukostenindex nicht vom Rest der Klausel trennen lässt.
Ist jede Wertsicherungsklausel in Mietverträgen unwirksam?
Nein, die Entscheidung betrifft den Baukostenindex. Den Verbraucherpreisindex hält der Oberste Gerichtshof grundsätzlich für einen geeigneten Maßstab. Ob eine andere Klausel aus anderen Gründen unwirksam ist, kann nur im Einzelfall geprüft werden.
Welche weitere Klausel hat der Oberste Gerichtshof gekippt?
Laut Formular sollten Vermerke der Mieter auf Zahlscheinen den Vermieter nicht erreichen. Auch diese Klausel ist unzulässig, weil sie Mieter über ihre Rechte verunsichert.
Kann man die Mieterhöhungen zurückfordern?
Das Urteil des Obersten Gerichtshofs verbietet die Verwendung der Klausel. Über Rückzahlungen an einzelne Mieter hat es nicht entschieden. Nach dem Urteil wurde öffentlich gefordert, dass Prokop und Belmar die Erhöhungen zurückzahlen. Ob das geschehen ist, ist öffentlich nicht bekannt.
Welche Fristen gelten seit 2026?
Seit 1. Jänner 2026 gilt das Mieten-Wertsicherungsgesetz. Für Wohnungsmietverträge, die vor 2026 geschlossen wurden, regelt es Rückforderungen aus unwirksamen Wertsicherungsklauseln so:
- Zurückgefordert werden können Zahlungen der letzten fünf Jahre. Läuft der Vertrag noch, zählen die fünf Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem man von der Unwirksamkeit erfahren hat.
- Der Anspruch verjährt drei Jahre, nachdem man von der Unwirksamkeit und dem Anspruch erfahren hat.
- Die Begrenzung gilt nicht für Ansprüche, die schon vor 2026 bei Gericht eingeklagt wurden.
- Sie gilt auch nicht, wenn die Klausel im Sinn der europäischen Richtlinie über missbräuchliche Vertragsklauseln missbräuchlich war. Ob das zutrifft, kann nur im Einzelfall geprüft werden.
Aktueller Stand: Was ist bei Prokop und Belmar noch offen?
Die Unwirksamkeit der Klausel steht seit dem Urteil vom 10. September 2024 fest. Eine Gerichtsentscheidung über die Rückzahlung von Erhöhungen an Mieter von Prokop oder Belmar ist nicht veröffentlicht (Stand Oktober 2026). Offen ist für jeden Mieter, welche Beträge nach den neuen Fristen zurückgefordert werden können. Das kann nur im Einzelfall geprüft werden.
Die wichtigsten Daten
Erste Mieterhöhung nach dem Baukostenindex
Laut Klausel wird die Miete erstmals am 1. Jänner 2022 angepasst. Erhöhungen von bis zu 209 Euro im Monat werden bekannt.[1][3]
Handelsgericht Wien untersagt die Klauseln
Das Gericht gibt der Unterlassungsklage bis auf eine Klausel statt.[1]
Oberlandesgericht Wien untersagt auch die letzte Klausel
Die Wertsicherung nach dem Baukostenindex bleibt untersagt.[1]
Oberster Gerichtshof: Wertsicherung nach Baukostenindex unzulässig (10 Ob 23/24s)
Die Klausel ist zur Gänze unwirksam. Auch die Klausel zu Zahlscheinvermerken ist unzulässig.[1][2]
Prokop und Belmar werden als Beklagte öffentlich bekannt
Gefordert wird die Rückzahlung der Erhöhungen. Das Sozialministerium berichtet im Dezember 2024 ebenfalls.[4][3]
Mieten-Wertsicherungsgesetz tritt in Kraft
Rückforderungen aus unwirksamen Wertsicherungsklauseln älterer Wohnungsmietverträge sind grundsätzlich auf fünf Jahre begrenzt.[5]
